Vous possédez un logement meublé en location et vous recevez plusieurs avis d’imposition ? La cotisation foncière des entreprises (CFE) d’un côté, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) de l’autre ?
Cette situation vous interpelle, et c’est bien normal. Vous vous demandez s’il s’agit d’une erreur ou d’une double imposition que vous pourriez contester.
Eh bien, figurez-vous que Bercy a clarifié cette question épineuse dans des réponses ministérielles récentes. La réalité est un peu plus nuancée que ce qu’on pourrait penser au premier abord.
Dans cet article, vous allez découvrir pourquoi ces deux impositions peuvent coexister, comment vous en sortir et quelles démarches entreprendre pour optimiser votre situation fiscale.
CFE et taxe foncière : deux impositions distinctes selon Bercy
Première chose à retenir : selon l’administration fiscale, il n’y a pas de double imposition au sens juridique entre la CFE et les taxes foncières comme la THRS.
Dans les réponses ministérielles du 3 juin 2025 (JOAN n°4697 et n°4881), le gouvernement explique que ces deux taxes ont des finalités différentes. La CFE taxe l’exercice d’une activité professionnelle, tandis que la taxe foncière ou la THRS porte sur la détention d’un bien immobilier.
Concrètement, voici ce que dit l’administration :
- La cotisation foncière des entreprises est due au titre de l’activité exercée dans les locaux
- La taxe foncière est établie au titre de la propriété du bien immobilier
- Ces deux impositions peuvent donc coexister sans constituer une double imposition prohibée
Cette position administrative reste constante depuis plusieurs années. Le code général des impôts prévoit explicitement ces deux types d’imposition dans des articles distincts (articles 1407, 1408 pour la CFE et article 1600 pour les taxes foncières).
Dans quels cas votre meublé subit-il cette double taxation ?
La situation varie selon le type de location meublée que vous pratiquez et votre statut fiscal. Voici les principales configurations où vous pourriez recevoir les deux avis d’imposition :
Locations meublées de courte durée (type Airbnb)
Pour les locations meublées de courte durée, le cumul CFE + THRS est très fréquent. Vous êtes redevable de la CFE dès lors que vous exercez une activité de location meublée de façon habituelle, et la THRS peut s’appliquer si le logement n’est pas votre résidence principale.
Le BOFIP précise que l’activité de location meublée constitue une activité commerciale soumise à la CFE, même si elle est exercée de manière occasionnelle mais répétée.
Résidences gérées et changement de doctrine
Point important : le BOFIP du 08/11/2023 a modifié la doctrine concernant les résidences gérées exploitées en bail commercial. Désormais, ces biens peuvent être soumis à la CFE, alors qu’ils en étaient auparavant exonérés dans certains cas.
Cette évolution touche particulièrement les propriétaires qui confient leur bien à des exploitants professionnels (résidences de tourisme, résidences services).
Statuts LMNP et LMP
| Statut | CFE | THRS | Particularités |
|---|---|---|---|
| LMNP (< 5 000€ CA) | Exonéré | Possible | Exonération automatique CFE |
| LMNP (> 5 000€ CA) | Redevable | Possible | Cumul fréquent |
| LMP | Redevable | Possible | Activité professionnelle |
CFE 2025 : bases, minima et échéances à retenir
Si vous êtes redevable de la CFE, voici ce que vous devez savoir sur les modalités pratiques pour 2025.
Bases minimales selon votre chiffre d’affaires
La CFE est calculée sur une base minimale qui varie selon votre chiffre d’affaires. Les collectivités locales fixent ensuite leur taux d’imposition.
Voici les fourchettes de bases minimales pour 2025 :
- CA ≤ 10 000 € : base minimale entre 243 et 579 €
- CA entre 10 000 € et 32 600 € : base minimale entre 243 et 1 158 €
- CA entre 32 600 € et 100 000 € : base minimale entre 243 et 2 433 €
- CA entre 100 000 € et 250 000 € : base minimale entre 243 et 4 056 €
- CA entre 250 000 € et 500 000 € : base minimale entre 243 et 5 793 €
- CA > 500 000 € : base minimale entre 243 et 7 533 €
Échéances de paiement 2025
Points importants à retenir pour le calendrier fiscal 2025 :
- 16 juin 2025 : date limite de paiement de l’acompte CFE (50% du montant)
- 15 décembre 2025 : date limite de paiement du solde
- Paiement dématérialisé obligatoire pour tous les contribuables
S’ajoute à la CFE une taxe additionnelle CCI de 1,12% pour 2025, collectée au profit des chambres de commerce et d’industrie.
Exonérations et réductions : comment alléger la facture
Plusieurs dispositifs permettent d’échapper totalement ou partiellement à ces impositions. Voici les principales pistes à explorer :
Exonérations automatiques de CFE
Vous bénéficiez d’une exonération automatique de CFE dans ces situations :
- Chiffre d’affaires inférieur ou égal à 5 000 € (exonération totale)
- Première année d’activité (exonération la première année civile)
- Activité exercée dans certaines zones rurales (ZRR) ou de redynamisation (FRR)
Dégrèvement de la THRS pour les meublés
Pour échapper à la THRS sur votre logement meublé, vous devez prouver que le bien est exclusivement dédié à la location. L’administration exige des justificatifs précis :
- Mandats de gestion signés avant le 1er janvier de l’année d’imposition
- Relevés détaillés des jours de location (plateformes type Airbnb)
- Déclaration en mairie attestant de l’affectation exclusive du bien
- Contrats de location et attestations de revenus locatifs
La jurisprudence est stricte : l’usage personnel du bien, même occasionnel, fait obstacle au dégrèvement.
Délibérations communales
Les collectivités locales peuvent voter des exonérations supplémentaires par délibération. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître les dispositifs locaux applicables aux activités de location meublée.
Démarches pratiques et recours possible
Si vous contestez l’une de ces impositions ou si vous souhaitez obtenir un dégrèvement, voici la marche à suivre.
Recours contre la CFE
Pour contester la CFE, vous devez saisir l’administration dans les délais de réclamation (généralement 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement). Vos arguments peuvent porter sur :
- L’absence d’activité commerciale réelle
- Le bénéfice d’une exonération non appliquée
- Une erreur dans le calcul de la base d’imposition
Demande de dégrèvement THRS
La demande de dégrèvement de THRS doit être formulée auprès du service des impôts du lieu de situation du bien. Joignez tous les justificatifs prouvant l’affectation exclusive à la location.
L’administration dispose de six mois pour répondre à votre demande. En cas de refus, vous pouvez saisir le tribunal administratif.
Cas pratique chiffré
Prenons l’exemple d’un studio à Paris loué en meublé de tourisme :
- Chiffre d’affaires annuel : 15 000 €
- CFE : base minimale ~600 €, taux communal 25% = 150 € de CFE
- THRS : valeur locative 8 000 €, taux 20% = 1 600 € de THRS
- Total des deux impositions : 1 750 €
Dans ce cas, obtenir le dégrèvement de la THRS représente un enjeu financier considérable.
Questions fréquentes
Qui est exonéré de la cotisation foncière des entreprises ?
Plusieurs catégories de contribuables bénéficient d’une exonération de CFE : les loueurs en meublé réalisant moins de 5 000 € de chiffre d’affaires, les entreprises en première année d’activité, certains artisans et professions libérales selon leur statut, et les activités exercées dans les zones de redynamisation rurale.
Comment calculer ma CFE en tant que loueur en meublé ?
Le calcul de la CFE dépend de votre chiffre d’affaires et de la commune. La base minimale varie selon votre CA (entre 243 € et 7 533 € maximum), multipliée par le taux voté par votre collectivité locale. S’y ajoute la taxe additionnelle CCI de 1,12% en 2025.
Peut-on cumuler CFE et taxe foncière sur le même bien ?
Oui, selon la doctrine administrative, la CFE et la taxe foncière (ou THRS) peuvent se cumuler car elles ont des objets fiscaux distincts. La CFE taxe l’activité exercée dans les locaux, tandis que la taxe foncière porte sur la propriété immobilière elle-même.
Comment obtenir un dégrèvement de THRS pour mon meublé ?
Pour obtenir un dégrèvement de THRS, vous devez prouver l’affectation exclusive de votre bien à la location. Constituez un dossier avec mandats de gestion, relevés de plateforme, déclaration en mairie et attestations de revenus locatifs. Déposez votre demande auprès du service des impôts du lieu de situation du bien.
